Bölge sıralaması bir dairenin fiyatını destekleyemeyecek kadar geniştir. Bir yatırımcının, önerilen satın alma işlemiyle hangi evlerin rekabet ettiğini, mevcut kanıtların ne kadar güvenilir olduğunu ve nelerin belirsiz kaldığını bilmesi gerekir. Araştırma alanı, aynı bölge adıyla sunulan bütün gayrimenkuller yerine, bir mahalledeki karşılaştırılabilir binalardan oluşan bir grup olabilir.
Belirli bir mülk türü ve kullanımı için kısa bir araştırma dosyası oluşturun. Sonuç, muhafaza edilen karşılaştırmaları, reddedilenleri ve elde edilmeye değer bir sonraki kanıtı açıklamalıdır. Bu, Dubai'de bir yatırım araştırması organize etmenin bir yöntemidir. Bölgeleri sıralamaz, belirli bir kira getirisi iddiasında bulunmaz veya gerektiğinde resmi bir değerlemenin yerine geçmez.
Kayıtları toplamadan önce pazarı tanımlayın
Önerilen bağımsız bölümle başlayın: mülk türü, yatak odası sayısı, ilgili alan tanımı, tamamlanma aşaması, durumu ve kullanım amacı. Potansiyel bir kullanıcının veya alıcının benzer bir toplam taahhütte değerlendireceği alternatifleri açıklayın. Aynı bölgedeki bir apartman dairesi ve sıra ev (townhouse) farklı ihtiyaçlara cevap verebilir. Bunları tek bir ortalamada karıştırmak, kanıtları faydalı bir şekilde genişletmek yerine soruyu belirsizleştirebilir.
En çekici karşılaştırmayı aramadan önce dahil etme kurallarını yazın. Başlangıçta kabul edeceğiniz konum sınırını, zaman dilimini ve özellikleri belirtin. Daha geniş bağlam için ikinci bir grup tutun. İlk grup zayıfsa, her seferinde bir kriteri genişletin ve nedenini belgeleyin. Bu, istenen fiyatın haklı olduğu görünene kadar sınırların hareket etmesine izin vermek yerine, ilgili kararın görünür bir kaydını bırakır.
Yatırım tezinin arkasındaki konum özelliğini test edin
Yatırım gerekçenizin dayandığı yerel özelliği belirleyin: uygulanabilir bir işe ulaşım düzeni, bir dizi günlük hizmet veya amaçlanan kullanıcının gerçekten kullanacağı erişim. Bu özelliği, incelediğiniz binanın konumundan başlayarak kontrol edin. Ulaşım için güncel operatör bilgilerini kullanın ve güzergahı, ilgili zamanı ve pratik erişimi ayrı ayrı kontrol edin. İstasyonun bulunduğu bir bölge, her dairenin oraya aynı yolculuğu sunması anlamına gelmez.
Gözlemleri adres, tarih, ulaşım şekli ve koşullarla birlikte küçük bir saha günlüğüne kaydedin. Zamanlamanın onu önemli ölçüde değiştirebileceği durumlarda bu önemli gözlemi tekrarlayın. Araştırmayı uzaktan yürütüyorsanız tanımlanabilir başlangıç ve bitiş noktalarına sahip kesintisiz bir yürüyüş kaydı talep edin. Bu deliller konum kararını destekleyebilir ancak tek başına kiracı talebini veya daha yüksek kira alınabileceğini kanıtlayamaz. Bu soruları eşleşen piyasa kanıtları için saklayın.
Kontrol edilebilecek ve yenilenebilecek bir kayıt oluşturun
Her emsale bir kaynak, gözlem tarihi, durum, mülk özellikleri ve fiyat veya kira tanımı verin. İlandaki güncel fiyatı kayıtlı bir işlemden veya doğrulanmamış bir sözlü tahminden ayırt edin. Tutarın yıllık mı, aylık mı yoksa belirli bir ödeme düzenlemesine bağlı mı olduğuna dikkat edin. Karşılaştırma amacıyla dönüştürmeden önce orijinal para birimini ve alan birimlerini koruyun, böylece başka bir incelemeci hesaplamayı yeniden yapabilir.
Eksik alanları boş bırakın ve bunların neden önemli olduğunu açıklayın. Bilinmeyen bir mobilya durumunu, bulunduğu katı veya doluluk düzenlemesini sadece tabloyu tamamlamak için bir varsayımla doldurmayın. Birden fazla reklam aynı bağımsız bölümü temsil ediyorsa, bunları ayrı bir konut arzı olarak ele almadan önce olası kopyaları belirleyin. Görünüşte büyük bir örnek, aynı mülkün tekrar tekrar pazarlanması durumunda çok az bağımsız kanıt içerebilir.
Hariç tutmaları ve anlamlı farklılıkları açıklayın
DLD'nin emlak veri hizmeti, işlem araştırması için resmi bir başlangıç noktasıdır. Soruyla ilgili kayıtları seçin ve mevcut alanlarını inceleyin. Kayıtlı bir fiyat, fiziksel durumun, kullanım veya kiracılık durumunun veya ticari şartların her yönünü açıklamadan faydalı olabilir. İlan fiyatlarına dayalı rekabeti ayrı bir grupta tutun çünkü bu, neyin başarıldığını kanıtlamaktan ziyade sunulan alternatifleri tanımlıyor.
Dışarıda bıraktığınız emsallere ilişkin bir not ekleyin. Çok daha büyük bir bağımsız bölüm, farklı bir tamamlanma aşaması veya belirsiz bir alan rakamı, bir kaydın en yakın karşılaştırma grubundan çıkarılmasını haklı gösterebilir. Beklentinize uymayan verileri açıklama yapmadan silmek yerine kısa bir neden tutun. Bir farkın güvenilir bir şekilde ölçülemediği durumlarda, bunu niteliksel olarak tanımlayın. Manzara, kat veya marka için kanıtsız fiyat farkları belirlemek, temel bilgilerin desteklemediği bir kesinlik izlenimi yaratır.
Mevcut rekabeti gelecekteki arzdan ayırın
Bugün alternatif oluşturan konutları, yalnızca duyurulmuş, yapımı süren veya daha sonra beklenen projelerden ayrı haritalandırın. Gelecekteki her proje için kaynak tarihini ve raporlanan durumu saklayın. Duyurulan tüm bağımsız bölümleri mevcut satış veya kiralama stokuna eklemeyin ve planlanan her tamamlamanın bir dönemde gerçekleşeceğini varsaymayın. Yararlı soru, belirsizliğin açıkça belirtildiği şekilde, makul alternatiflerin amaçlanan işletme veya satış döneminizi nasıl etkileyebileceğidir.
Daha geniş ekonomi ve turizm bilgilerini, yerel kanıtların yerine geçmek yerine, soruların bağlamı olarak kullanın. Şehir genelindeki ziyaretçi toplamları daireniz için yapılan rezervasyonları ölçmez ve toplam işlem değeri bir birim fiyat endeksi değildir. Tez gelecekteki altyapıya dayanıyorsa, bu iyileştirme olmadan çalışan bir versiyonu saklayın. Daha sonra satın alma işleminin kontrolünüz dışında kalan bir olaya bağlı olup olmadığını görebilirsiniz.
Sonucunuzu verilerin gücüyle orantılı tutun
En yakın kanıtı, temel sınırlamalarını ve makul bir şekilde cevaplayabileceği soruyu özetleyin. Az sayıda ve eksik bilgi içeren kayıt, dar bir fiyat aralığı belirlemekten çok ek araştırma yapılmasını gerektirebilir. Fiyatların geniş bir aralığa yayılması, istikrarsız bir piyasadan ziyade farklı gayrimenkulleri yansıtabilir. Kararın resmi değerlemeyi gerektirdiği durumlarda nitelikli bir değerleme uzmanına danışın ve gerçek amacına göre etiketlenmiş bir pazarlama görüşü bulundurun.
Üç pratik maddeyle bitirin: Önerilen yatırım senaryosunu neyin desteklediği, onu zayıflatabilecek şeyin ne olduğu ve hangi eksik kanıtın kararı en çok iyileştireceği. Önemli gözlemler için bir yenileme noktası belirleyin. Daha sonraki bir teklif veya yeniden satış kararından önce, eski dosyayı geri dönüştürmek yerine eski listeleri ve yeni kayıtları yeniden ziyaret edin. PGI, bölgenin itibarı yerine incelenen bağımsız bölüme ilişkin karşılaştırmalar yaparak kısa listenin bu kanıt etrafında düzenlenmesine yardımcı olabilir.
