Satın alma fiyatı, yatırım karşılaştırmasında yalnızca bir unsurdur. Her dirhemin kontrolünüzden çıktığı tarih, mülkün kullanılabilir hale geldiği tarih ve tamamlandığında hala gerekli olan miktar kararı değiştirebilir. Bu nedenle, hazır bir daire ile proje aşamasındaki bir alım sözleşmesi, taahhüt edilen nakit ile hala mevcut olan nakite ilişkin net bir kayıt kullanılarak aynı dönem içinde karşılaştırılmalıdır.
Bu kılavuz, iki spesifik Dubai adayı için bir sermaye kullanım takvimi hazırlamanıza yardımcı olur. Fiziksel durumlarını veya sözleşmeye bağlı özelliklerini ayrıca araştırdığınızı varsayar. Amacı, her iki rotayı seçmenin finansman sonuçlarını ortaya çıkarmaktır. Aşağıda kullanılan her sayı, bir geliştirici ödeme planı, finansman teklifi veya yatırım performansı projeksiyonu değil, yalnızca yöntemi açıklamak için oluşturulmuş varsayımsal bir örnektir.
Ortak bir başlangıç tarihi ve değerlendirme süresi belirleyin
Bir başlangıç tarihi ve proje aşamasındaki alımın tamamlanma ödemesini ve değerlendirmek istediğiniz kullanıma hazırlık süresini içerecek kadar uzun bir süre seçin. Her iki aday için de aynı yatırımcının mevcut sermayesini kaydedin. Tekliflerden birinde ipotek, diğerinde ise nakit kullanılıyorsa bu farkı açıkça belirtin. Aksi halde, varlığa atfedilen bir sonuç, gerçekte farklı borçlanma varsayımlarının veya farklı miktarlarda özsermayenin kullanılmasından kaynaklanabilir.
Tamamlanan bağımsız bölüm için satın alma parasının, ücretlerin ve acil işlerin ne zaman ödeneceğini belirleyin. Mülkün durumunu ve mevcut anlaşmaları kullanarak kendi kullanımınızın veya kiralamanın gerçekten ne zaman başlayabileceğini belirleyin. Binanın bitmiş olması, konutu hemen teslim alıp kullanabileceğiniz anlamına gelmez. Tahmini geliri sermaye ödemelerinden ayrı bir satıra koyun, böylece beklenen bir tahsilat, gelmeden önce fonlamanız gereken tutarı sessizce azaltamaz.
Sözleşmedeki yükümlülükleri ödeme takvimine dönüştürün
Tamamlanmamış aday için, önerilen sözleşmeden ve eklerinden her ödemeyi doğuran koşulu çıkarın. Takvim tarihlerini inşaatın kilometre taşlarından ayırın ve tamamlanma bakiyesini belirleyin. Reklamı yapılan yüzde planının dışındaki maliyetleri ekleyin. Ödemeyi doğuran koşulun sabit bir tarihi olmadığı durumlarda, sözleşme metnini profesyonel inceleme için destekleyici dosyada saklayarak birden fazla zamanlama varsayımını test edin.
Yatırım senaryosunu hangi teknik özelliklerin ve teslim yükümlülüklerinin desteklediğini kaydedin. Daha düşük bir başlangıç ödemesi, teslim edilecek bağımsız bölümü uygunsuz hale getiren çözülmemiş bir sorunu telafi edemez. Sözleşmenin devrini, değişikliğini veya iptalini etkileyen koşulları not edin ve bunların etkilerine ilişkin tavsiye alın. Program, sözleşme kapsamındaki nakit riskinizi açıklar; yatırım artık size uygun olmadığında taksitleri durdurabileceğiniz veya yeniden satabileceğiniz anlamına asla gelmemelidir.
Ödeme takvimini doğrulanmış proje bilgileriyle birlikte değerlendirin
Sözleşmede, ödeme talimatlarında ve araştırma dosyasında projeyi ve bağımsız bölümü tutarlı bir şekilde tanımlayın. DLD'nin Proje Durum Sorgulaması, hizmeti ve Dubai REST aracılığıyla proje, inceleme ve emanet hesabı (escrow) bilgileri sağlar. İlgili kontrolün tarihli bir kaydını tutun ve programa güvenmeden önce sorumlu profesyonelden uyumsuzlukları çözmesini isteyin. Benzer şekilde adlandırılmış bir aşamaya ait bir belge, sözleşmenizle ilgili soruyu yanıtlamayabilir.
Güvenilir yeni bilgiler bir varsayımı değiştirdiğinde finansman analizini güncelleyin. Neyin değiştiğini ve bunun sözleşmeye bağlı ödeme tarihini, tahmini işletme tarihini veya her ikisini birden etkileyip etkilemediğini kaydedin. Bunlar farklı olaylardır. Bildirilen bir inşaat güncellemesi tek başına bir mal sahibinin kirayı alacağı kesin günü doğrulamaz veya olumlu bir ilerleme raporu, planladığınız çıkışta mevcut satış fiyatını belirlemez.
İki varsayımsal ödeme takvimini aynı esaslarla karşılaştırın
Hazır bir dairenin başlangıçta fiyat için 1.000.000 AED ve varsayılan satın alma ve kullanıma hazırlık masrafları için 80.000 AED gerektirdiğini varsayalım. İlk harcama 1.080.000 AED'dir. Şimdi, tamamlanmamış bir alternatifin başlangıçta 200.000 AED, inşaat sırasında 300.000 AED ve tamamlandığında 500.000 AED olarak ödenen fiyatın aynı olduğunu varsayalım. Başlangıçta 50.000 AED ve kullanıma hazırlık sırasında 30.000 AED tutarında ayrı maliyetler olduğunu varsayalım. Toplamı da 1.080.000 AED'dir.
İkinci teklif ödenen 250.000 AED ile başlar ancak bu örnekte 830.000 AED taahhüt edilmiş olarak kalır. Ödenmemiş bakiye, satın alma maliyetinden tasarruf anlamına gelmez. Bu bir zamanlama sorusu yaratıyor: Daha sonra para nereden gelecek ve işlem tamamlanmadan önce bu paraya başka hangi ihtiyaçlar doğabilir? Hazır konut seçeneği hemen daha fazla sermaye kullanır ve fiili hazırlığa bağlı olarak daha erken faaliyete geçebilir. Her iki gözlem de hangi seçeneğin daha iyi getiri sağlayacağını ortaya koymuyor.
Her iki seçenek için de kendi varsayımlarıyla desteklenen, aynı değerlendirme dönemindeki faaliyet gelirlerini ve giderlerini ekleyin. Tahminleri teyit edilen yükümlülüklerden görünür şekilde ayrı tutun. Kullanılmayan nakit üzerindeki alternatif getirilerin karşılaştırılması aynı zamanda açık bir varsayılan orana, erişim koşullarına ve risklerin nasıl ele alınacağına de ihtiyaç duyar. Tercih edilen gayrimenkulün daha üstün görünmesini sağlayacak açıklanamayan bir büyüme rakamı eklemek yerine bu katmanın atlanması tercih edilir.
Finansman planının başarısız olabileceği noktayı bulun
Tamamlanmamış örnekteki yatırımcının, tamamlandığında 450.000 AED'nin mevcut olmasını beklediğini düşünün. Kalan fiyat ve kullanıma hazırlık taahhüdü 530.000 AED olup, daha fazla rezerv öncesinde 80.000 AED'lik bir finansman açığı yaratmaktadır. Bu açığın nasıl kapatılacağını yazın. Umulan bir ipotek, gelecekteki ikramiye veya başka bir varlığın satışı, ilgili kanıtlar onu destekleyene kadar koşullu sütunda yer alır.
Daha sonra gecikmeli kullanımı, daha yüksek kullanıma hazırlık maliyetlerini ve farklı bir finansman sonucunu ayrı ayrı test edin. Mülkün daha sonra kullanılabilir hale gelmesi durumunda, diğer yükümlülüklerin vadesi devam ederken bazı harcamalar ileri tarihe kayabilir; bütün ödeme satırlarını otomatik olarak ertelemek yerine sözleşmedeki yükümlülükleri esas alın. Bina maliyetleri için, mümkün olduğunda uygun DLD ortak gider ve aidat bilgilerini, aksi halde açıkça tanımlanmış bir tahmini kullanın. Yalnızca nihai toplamı değil, mevcut en düşük nakit bakiyesini yeniden hesaplayın.
Seçimi koşullu bir yatırım kararı olarak yazın
Sermayenize ve işletme sürenize uygun rotanın kısa bir açıklamasıyla bitirin. Taahhütte bulunmadan önce en büyük finansman bağımlılığını ve ihtiyaç duyulan kanıtları belirtin. Her iki aday da önemli bir koşulu karşılamıyorsa, sermayeyi korumak ve kısa listeyi değiştirmek geçerli bir sonuçtur. Bir karşılaştırma, varsayılan olarak bir kazananı ödüllendirmek yerine her iki teklifi de reddedebilecek kapasitede olmalıdır.
Programı satın aldıktan sonra saklayın ve varsayımların yerini gerçek olaylar aldığında gözden geçirin. Başka bir satın alma için varlıklarınızın toplam taksitlerini kontrol edin; ayrı projelerdeki aşamalı taahhütler aynı dönemde birleşebilir. Satın alma işlemini uygun fiyatlı hale getirmek için gelecekteki bir yeniden satışa güvenmeden, yükümlülükler takvimini, tutulan rezervi ve rahatça yönetebileceğiniz koşulları açıklayabildiğinizde kararınız daha da güçlenir.
