Yıllık getiri hesabı, aidat faturası, kredi taksiti veya onarım gideri ödeneceği gün elinizde yeterli nakit bulunup bulunmayacağını göstermez. Gayrimenkul bir yılın toplamında gelir sağlasa da yılın bazı aylarında ek para gerektirebilir. Nakit yedek planının yanıtlaması gereken soru budur: Tahsilatlar arasındaki dönemde ödemeleri karşılayabilmek için ne kadar parayı hazır tutmalısınız?
Bu rehber, Dubai’deki tek bir gayrimenkul için aylık nakit akışı takvimi ve mal sahibinin para çekmesine ilişkin bir kural oluşturmanıza yardımcı olur. İşletme için ayırdığınız nakit yedeği satın alma bütçesinden ayrı izleyin. Depozitoları ve başkası adına tuttuğunuz parayı da bu yedeğe dahil etmeyin. Aşağıdaki hesap tamamen varsayımsaldır. Rakamlar, ödeme tarihlerinin sonucu nasıl değiştirdiğini ve hesabın nasıl yapıldığını gösterir. Piyasadaki gerçek tutarları veya her yatırımcı için uygun bir yedek miktarını temsil etmez.
Satın alma sonrasındaki nakit durumunu belirleyin
Hesaba, gayrimenkulü işletmeye başladığınız tarihten itibaren bakın. Satış bedelini, işlem giderlerini, elinize geçen kredi tutarını ve kullanıma hazırlık masraflarını kayıtlardan kontrol edin. Ödenmiş tutarlarla henüz ödenecek olanları ayırın. Satın alma dosyasını incelerken kendi işleminizin tamamlanması için gereken giderlerin tahmini dökümünü ve DLD’nin ilgili satış tescili bilgilerini kullanın. Son faturası henüz gelmemiş bir iş için ayırdığınız para, hesabınızda görünse de serbestçe harcanabilecek para değildir. İşletme için ne kadar nakit yedek ayırabileceğinizi değerlendirirken bu yükümlülüklerden sonra kalan bakiyeden başlayın.
Serbestçe kullanamayacağınız paraları ayrıca listeleyin. Örneğin kiracının depozitosunu, geçerli koşullara göre ayrı izlemek gerekir. Depozitonun hesap dökümünde görünmesi, o parayı mal sahibinin kârı yapmaz. Ailenizin diğer ihtiyaçları için ayırdığınız acil durum birikimini de bu gayrimenkulün hesabına katmayın. Satın alma sırasında hem işletme yedeğini hem aile için ayrılan birikimi hemen tüketmeniz gerekiyorsa, görünen işletme bakiyesi başka bir amaç için ayırdığınız paraya bağımlı olduğunuzu gizliyor olabilir.
Her ödemeyi yapılacağı aya yazın
Her ay için bir sütun açarak on iki aylık bir tablo hazırlayın. Beklenen tahsilatları sözleşmedeki tarihlere veya hesapta kabul ettiğiniz tarihlere yazın. Faturaları, kredi taksitlerini, sigorta ödemelerini ve planladığınız işleri de ödenecekleri aya yerleştirin. Ne zaman tahsil edileceği belirsiz olan tutarları ayrı bir satırda gösterin. Yıllık gelir ve gideri on ikiye bölmek genel bir özet verir. Ancak ödemeler ve tahsilatlar yıl içine eşit dağılmıyorsa, bu ortalama hangi ayda nakit bakiyesinin en düşük olacağını göstermez.
Bina aidatlarını DLD’nin Ortak Gider ve Aidat Endeksi’nde doğru proje ve bütçe yılını seçerek kontrol edin; almayı düşündüğünüz bağımsız bölümün hesap dökümünü de isteyin. Endekste gösterilen tutara geçmiş dönemden kalan ödenmemiş borçlar dahil değildir. Bu nedenle önceki dönem bakiyelerini ayrıca kayıtlarla karşılaştırın. Tedarikçilere ödemenin ne zaman yapılması gerektiğini ve fiyat teklifinin hangi tarihe kadar geçerli olduğunu sorun. Bir tutarı tahmin olarak kullanıyorsanız, daha sağlam bilgi edinene kadar bunu tabloda açıkça belirtin.
Örnek hesapta en düşük bakiyeyi bulun
İşletme hesabınızda başlangıçta 30.000 AED bulunduğunu varsayalım. Yıllık 80.000 AED kira gelirini, birinci, dördüncü, yedinci ve onuncu ayların başında dört eşit taksitle tahsil ettiğinizi düşünelim. Her ay 4.000 AED düzenli ödeme yaptığınızı, ikinci ayda ayrıca 12.000 AED bina aidatı ödediğinizi kabul edelim. Bu rakamlar, nakit giriş ve çıkışlarının yıl içinde eşit dağılmadığı bir örnek oluşturmak için seçilmiştir. Dubai’deki belirli bir gayrimenkulün gelirini veya giderlerini anlatmaz.
İlk kira taksiti tahsil edilip birinci ayın gideri ödendiğinde bakiye 46.000 AED olur. İkinci ayda düzenli gider ve bina aidatı ödendikten sonra 30.000 AED, üçüncü ayın sonunda ise 26.000 AED kalır. Şimdi bir sonraki 20.000 AED kira taksitinin bir ay geciktiğini ve dördüncü ayda 15.000 AED onarım gideri ödendiğini varsayalım. O ayın sonunda bakiye 7.000 AED’ye düşer. Yalnızca yıllık gelir toplamına bakmak, aynı ayda biriken bu nakit ihtiyacını ortaya çıkarmaz.
Aynı ödeme ve tahsilat düzenine bu kez yalnızca 20.000 AED başlangıç bakiyesiyle bakalım. Her ayın bakiyesi 10.000 AED daha düşük olur ve dördüncü ayda 3.000 AED nakit açığı oluşur. Bu fark, nakit yedeği belirlerken tarihleri belli olan bir senaryoya neden ihtiyaç duyduğunuzu gösterir. Örnekteki 30.000 AED’nin gerçek bir yatırım için yeterli olduğu sonucunu çıkaramazsınız. Kendi hesabınızı kredi koşullarınıza, faturalarınıza, kira sözleşmenize ve gerektiğinde ek para sağlayabilme imkanınıza göre yapmanız gerekir.
Yöneticinin uygulayabileceği bir para çekme kuralı belirleyin
Aylık nakit akışını ve makul aksama ihtimallerini inceledikten sonra, hesabınızda hazır tutmak istediğiniz asgari bakiyeyi belirleyin. Nakit yedeğin hangi giderler için ayrıldığını, nerede tutulduğunu ve kullanımına kimin onay vereceğini yazın. Yönetici kira gelirini size aktarıyorsa, önerilen her para çekme tutarını yaklaşan ve bilinen ödeme yükümlülükleriyle birlikte değerlendirmesini isteyin. Yüksek bir kira tahsilatı yapmanız, tutarın tamamını kişisel harcamalarınızda kullanabileceğiniz anlamına gelmez. Bir sonraki tahsilata kadar ödenmesi gereken faturaları da karşılamanız gerekir.
Kredi ödemelerini ayrıca değerlendirin. Taksitin bir bölümü anaparayı azaltıyor olsa bile, taksitin tamamı hesabınızdan nakit olarak çıkar. Faiz oranı değişebiliyorsa, bunun ödeme tutarlarını ve takvimini nasıl etkileyebileceğini kredi veren kuruluşun koşullarına göre hesaplayın. Başka bir para biriminden para aktaracaksanız, kur ve transfer varsayımlarını, ayrıca paranın ne zaman kullanıma hazır olacağını kaydedin. Yurt dışındaki hesabınız gerektiğinde destek sağlayabilir; ancak hemen ödenmesi gereken bir fatura için para zamanında ulaşmayabilir.
Birlikte oluşabilecek sorunları aynı kaybı iki kez saymadan değerlendirin
Az sayıda ve kendi içinde tutarlı senaryo hazırlayın. Tahsilatın gecikmesi, beklenmedik bir onarım ve mal sahibinin ödediği giderlerin artması bunlara örnektir. Nakit açığının nereden kaynaklanabileceğini görmek için önce tek bir değişkeni değiştirin. Ardından aynı zamanda gerçekleşmesi makul olan olayları birlikte değerlendirin. Hesapta gayrimenkulün bir ay boş kaldığını varsayıp o ayın kirasını zaten çıkardıysanız, aynı kaybı başka bir gider adı altında yeniden düşmeyin. Sonucun neden değiştiğini görebilmek için her senaryonun yanında ilk bütçeyi de saklayın.
Tahmini bakiye belirlediğiniz asgari tutarın altına düşerse ne yapacağınızı önceden kararlaştırın. Bir sonraki kira aktarımının daha büyük bir bölümünü hesapta tutmayı, zorunlu olmayan iyileştirmeleri ertelemeyi veya satın almadan önce nakit yedeği artırmayı değerlendirebilirsiniz. Bir ödeme planını değiştirmeden önce sözleşmedeki yükümlülükleri kontrol edin. Amaç, gerektiğinde mali olarak karşılayabileceğiniz bir çözümü önceden belirlemektir. Acil nakit ihtiyacını hızlı bir satışın veya gelecekteki fiyat artışının çözeceğini varsaymayın.
Her raporlama döneminde nakit yedeği hesaplarla karşılaştırın
Hazırladığınız takvimi banka hesap dökümü ve yöneticinin raporuyla karşılaştırın. Bir giderin gerçekten artmasıyla, aynı giderin beklediğinizden erken ödenmesini ayırt edin. Mal sahibinin hesaba eklediği ve hesaptan çektiği paraları işletme gelirinden ayrı kaydedin. Vergi ve diğer yükümlülükler için ayıracağınız tutarları kendi koşullarınıza ve aldığınız uzman görüşüne göre belirleyin. Gayrimenkul için nakit yedek ayırmış olmanız, genel vergi durumunuzla ilgili bütün yükümlülükleri karşılamış olduğunuz anlamına gelmez.
Bir kiralama dönemi tamamlandıktan sonra, bakiyenin en düşük olduğu ayları ve beklenmedik ödemelerin nedenlerini inceleyin. Önceki hesabı da saklayarak nakit yedeği bu bilgilere göre güncelleyin. İkinci bir gayrimenkul almayı düşünüyorsanız, ikisine de para ayırmadan önce ödeme takvimlerini bir arada değerlendirin. Her gayrimenkulün hesabı tek başına yeterli görünse bile, ikisi aynı tarihte elinizdeki sınırlı nakde ihtiyaç duyabilir. Bu tabloyu kullanarak yapabileceğiniz bir sonraki değerlendirme, portföyünüzdeki bu ortak nakit ihtiyacını kontrol etmektir.
